Projet de rénovation du Tennis Club de Riedisheim et de l’extension du Super U en 10 questions

Comprendre le projet en 10 questions

  • Par quoi le SUPER U et la ville de Riedisheim sont-ils liés ?

Le SUPER U et la ville de Riedisheim sont liés depuis 2009 par un bail à construction. C’est un bail immobilier de longue durée, 40 ans dans ce cas, qui stipule que :

La ville de Riedisheim, propriétaire du terrain, met ce terrain à disposition du SUPER U qui en devient le locataire en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de l’ordre de 300.000 €.
Le SUPER U est propriétaire du bâtiment durant toute la durée du bail. A l’échéance de ce bail (en 2049), les constructions reviennent au propriétaire du terrain (la ville de Riedisheim).

Comme dans tout contrat, il est impossible à l’une des deux parties de mettre fin à celui-ci sans l’accord de l’autre. Par exemple, la ville de Riedisheim ne peut pas annuler le bail unilatéralement, sauf en cas de non-paiement du loyer. En cas d’annulation du bail, le SUPER U pourrait attaquer la ville de Riedisheim en Justice et demander le paiement en réparation d’un préjudice.
Au terme des 40 ans de bail, en cas de vente du terrain par la ville de Riedisheim, le SUPER U dispose d’un droit de priorité prévu par le contrat.

  • Pourquoi la vente du terrain au SUPER U est-elle une opportunité pour la ville de Riedisheim ?

Depuis 2011, le SUPER U demande à acquérir le foncier sur lequel est implanté son magasin sans que la Mairie ne donne suite à cette attente. Plus récemment, le SUPER U a formulé le souhait de s’étendre pour conforter son attractivité et mieux s’armer contre la concurrence et les nouveaux modes de distribution.

L’ouverture de la voie Sud a eu un effet sur le volume du trafic de l’avenue Gustave Dollfus, ce qui impacte directement l’ensemble du tissu commercial du bas de la rue de Mulhouse. C’est notamment pourquoi, nous avons investi dans la rénovation de la totalité de la rue de Mulhouse, afin d’y faciliter l’accès aux commerces, de renforcer sa visibilité et son attractivité d’entrée de ville.
En d’autres termes : l’objectif est de mieux capter le flux moindre de circulation passant dans le secteur du couvent.

De par sa position géographique, l’extension du SUPER U ne pourrait s’envisager que vers le site du Tennis Club de Riedisheim. Cet espace sportif communal nécessite d’importants travaux de mise aux normes (estimés entre 2,8 et 2,9 millions d’euros).

Cette conjonction des besoins du Super U et du tennis club a mené l’équipe municipale à envisager un projet mutualisé qui intègre la superposition des deux entités afin d’optimiser l’utilisation de l’emprise foncière mais aussi de réduire les coûts liés à la reconstruction du club de tennis par la ville.

En offrant la possibilité au SUPER U d’acheter le terrain sur lequel il se trouve actuellement, la ville de Riedisheim débloque de nouvelles possibilités d’investissements mais surtout, le SUPER U s’engage à supporter les frais de reconstruction d’un nouveau club de tennis. Le SUPER U finance donc la construction d’un nouvel équipement tennistique.
En procédant de la sorte, la ville conserve la maîtrise foncière du site en devenant copropriétaire de la partie mutualisée des bâtiments.

  • Après la vente, le SUPER U pourra faire ce qu’il veut du terrain / sur le terrain ?

Non, le SUPER U ne pourra pas faire ce qu’il veut sur le terrain. Il existe un outil d’organisation de l’urbanisme d’une ville qui s’appelle le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce plan définit les règles de construction et d’urbanisme selon une nomenclature bien définie (voir sur le site de la ville). Le PLU de Riedisheim classe le terrain sur lequel se trouvent actuellement le SUPER U et le Tennis Club de Riedisheim en zone UEc qui signifie « zone à vocation dominante de commerce, mais ouverte aussi à l’habitat et à d’autres activités économiques ».
Exemple : le propriétaire du terrain n’aurait pas le droit de démolir le SUPER U et de construire uniquement des logements. La ville de Riedisheim garde ainsi un droit de regard sur ce qu’il se construit sur le terrain.

  • SUPER U ou HYPER U ?

L’enseigne de grande distribution restera bien un SUPER U. Il n’a jamais été question de transformer le magasin en HYPER U. Le projet a été présenté à deux commissions : la Commission Départementale d’Aménagement Commercial dite CDAC et la Commission Nationale d’Aménagement Commercial dite CNAC en présence de la ville représentée par le Maire qui a été interrogé sur les bénéfices que tire la ville de ce projet (la présence du Maire est une pratique courante : tous les Maires concernés par une implantation de ce type participent à ces commissions comme prévu par la législation).

Elles ont à l’unanimité validé le projet qualifié « d’exemplaire ». Son montage financier permet à la collectivité de réaliser des économies grâce à une forme de partenariat public/privé. Il est également économe dans la gestion des terrains encore disponibles dans la commune. En effet, la superposition des deux entités évite l’étalement foncier.
Rappelons que la ville ne dispose pas de terrains de cette surface, ni au Waldeck (où les terrains sont propriété de la ville de Mulhouse), ni dans l’éco-quartier qui ne verra le jour que d’ici 5 à 10 ans.

  • Dans quelle mesure s’agrandit le SUPER U et quel impact sur la circulation ?

Dans ce projet d’extension, le SUPER U étendrait la surface de ses réserves et de vente d’un tiers pour atteindre un niveau de confort plus grand, notamment pour augmenter la largeur des allées entre les rayons. Le linéaire de rayonnage n’évoluera que de 10 à 15% maximum. Le projet exclut toute extension de la galerie marchande et ne permettra donc pas l’ouverture de nouvelles boutiques.
Enfin, le SCOT (Schéma de COhérence Territorial) interdit toute nouvelle extension.

Depuis l’ouverture de la voie Sud, le volume du trafic a sensiblement baissé sur l’avenue Gustave Dollfus. Une partie de la circulation a donc été détournée et le défi réside désormais dans une meilleure captation du flux encore présent.
L’extension du SUPER U ne créé pas de flux nouveau.

  • Et les commerces de proximité ?

Le SUPER U est un moteur pour les commerces de la rue de Mulhouse. L’association des Commerçants, Artisans et Professions libérales de Riedisheim (le CAP) l’a confirmé mi-février lors d’une analyse indépendante réalisée par une journaliste (article publié dans les DNA et L’Alsace et joint en annexe). L’extension du SUPER U répondra mieux aux attentes des clients et ce sont tous les commerces de proximité qui en bénéficieront à travers une complémentarité de service, notamment par le parking, identifiée par la CDAC.
Le SCOT, tout comme la CDAC et la CNAC, ont identifié le SUPER U comme un équipement de proximité participant au rayonnement commercial de la rue de Mulhouse.

Le SUPER U est donc considéré comme un magasin de centre-ville et non pas péri-urbain comme le sont les grandes surfaces commerciales dans d’autres parties de l’agglomération.

  • Pourquoi le prix de vente du terrain n’est-il pas connu ?

Tout simplement parce que le prix n’est pas encore défini et que les négociations entre la ville de Riedisheim et le propriétaire du SUPER U sont encore en cours. Ce prix doit encore être ajusté en fonction des accords sur des aspects qualitatifs et éthiques, éléments également pris en considération dans l’avis de la CNAC :
utiliser des circuits courts, encourager la vente de produits bio, aire de covoiturage sur le parking, etc… Ces données entrent dans la négociation et la ville de Riedisheim souhaite que ces conditions engagent pleinement le SUPER U.

  • A quoi va servir l’argent de la vente du terrain ?

La vente des 2,5 ha de terrain servira à financer des investissements permettant la réduction des dépenses énergétiques des bâtiments communaux existants (COSEC, …). Ces investissements permettront de réaliser immédiatement des économies d’énergie de façon massive et réduiront les coûts de fonctionnement de la ville. Cette action répond également à l’urgence d’agir pour le climat.
Indirectement, les économies générées compenseront en grande partie « la perte » du loyer versé actuellement par le SUPER U.

  • Quel intérêt pour le club de Tennis de Riedisheim ?

Le Tennis Club de Riedisheim (TCR) utilise actuellement des infrastructures vétustes et obsolètes. Les deux bulles génèrent des coûts de maintenance importants. Il y a urgence sur la réfection de la structure pour assurer la survie du 3ème club du Haut-Rhin qui produit des champions et qui compte plus de 300 membres dont de nombreux Riedisheimois qui y accèdent en vélo ou à pied grâce à sa situation à proximité immédiate du centre-ville.

Ce projet alliant le « public » et le « privé » permettrait la création sur le toit de la surface des réserves du SUPER U d’une halle sportive incluant 3 courts de tennis couverts, les bureaux, les vestiaires et le club-house de l’association. A l’extérieur, il prévoit 3 terrains en plein air, un paddle et un espace paysager. Enfin, le club de tennis récupérera la chaleur du magasin pour chauffer ses équipements.

Cette nouvelle infrastructure permettra au club de rééquilibrer son modèle économique en offrant la possibilité aux professeurs de suivre 3 cours de tennis simultanément au lieu d’un seul actuellement.

La réfection des infrastructures du club de tennis demanderait un effort financier à la ville de Riedisheim entre 2,8 et 2,9 millions d’euros. La ville n’a pas les fonds nécessaires pour financer un tel investissement et serait dans l’obligation d’emprunter sur 10, voire 20 ans, tout en étalant la réalisation des travaux sur plusieurs années.

  • Le dossier de l’extension du SUPER U est-il consultable en Mairie ?

Le permis de construire a été attribué en octobre 2018 suite à l’avis favorable de la CNAC (voir annexes). Il est consultable en Mairie, tout comme le bail emphytéotique ainsi que tout document administratif se rapportant à ce dossier.

Seule la valeur de vente du terrain n’est pas communicable, car non arrêtée à ce jour.

Les élus et les services de la ville restent à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

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